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当事人应当如何防范出租厂房带来的法律风险

2018-02-02 11:04:47    3406次浏览

由于厂房租赁涉及不动产,同时涉及装修、水电、消防、物业管理等众多问题,不管是出租人还是承租人,都有一定的法律风险。法院每年都要审理相当数量的房屋租赁合同纠纷案件。而一旦发生纠纷,对于租赁双方的损失都难以避免,如由于生产经营停顿而导致的经济损失、退租退房的搬运损失、装修损失等,在相关法律风险没有有效控制的情况下,损失的范围可能令企业难以承受。律师对如何防范此法律风险有以下的建议:

1、租赁该厂房前,承租人应该实地考察该厂房或商铺

主要包括地理位置、通水通电通路“三通”、基础设施等综合考察。考察对象是否符合要求应根据投资意图与需要综合判断。

2、对出租人及出租的厂房的信息进行核查

对出租人主要是核查其是否是房屋所有权人,如果不是房屋所有权人,是否得到合法授权处理厂房出租事宜。对出租的厂房主要是核查是否有房产证(如有房产证核查的信息包括房屋用途、房屋是否共有、房屋面积、房屋面积、房屋是否抵押等)、是否有租赁许可证、是否有消防验收合格证。

租赁厂房作生产、办公用的,房产证上的房屋用途最好是工业用途;租赁商铺做作经营用的,房产证上房屋用途最好是商业用途;否则,会导致将来不能办理企业营业执照。房产证上显示房屋有抵押的,最好出租人提供必要的担保或者干脆不租

3、订立租赁合同明确权利义务

80%以上的厂房租赁纠纷是由于合同权利义务约定不明确,现结合常发生的一些纠纷,在起草租赁合同时特别要加进下列条款,以控制风险:

(1)出租面积条款

如果房产证有标明的,以房产证标明的数字确定出租面积,并将房产证复印作为租赁合同附件;如果房产证没有标明面积的,租赁合同的双方可以聘请专业测量机构测量出面积,双方及测量机构签字确认,也作为租赁合同的附件。租金计算以此为据。

(2)出租房屋用途条款

一定要详细注明租赁房屋是用来做什么,作厂房的注明作厂房用,作商铺的就注明作商铺用。这样,我们在这个条款里确定了合同的目的以后,如果将来房屋不能满足合同目的(如因房屋问题不能办理营业执照,因房屋不能满足生产电源需要等)情况的出现,承租一方可以按照法律规定解除合同,尽量减少损失。

(3)租赁期限条款

租赁期限是合同的主要条款之一。当事人可以明确约定期限,也可以不明确约定期限,对于明确约定期限的租赁合同,到期后合同自然终止,承租人返还原物。但双方当事人可以依明示或默示的方式将租赁期限延长,也就是“续租”,续租期限内双方当事人的权利义务不变。所谓明示方式就是明示更新,是指当事人与租赁合同期限届满后另订一合同,约定延长租赁期限。默示方式即默示更新,是源于法律的规定的更新,我国《合同法》规定,租赁期间届满之后,承租人继续使用租赁物,而出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效。对于未明确约定期限的租赁合同,视为不定期租赁,当事人可以随时解除合同,但出租人在解除合同之前,应当在合理期限内通知承租人,给予承租人必要的准备时间。

(4)租金条款

租金是租赁合同的本质特征之一,是双方当事人经济利益的集中体现。租金有双方当事人协商约定,当事人在订立租金条款时,应注意以下几个问题。

①租金的标准

租金标准,国家有统一规定的,按统一规定执行,没有统一规定,当事人自行协商确定。租金的构成一般来说应包括租赁物的维修费、折旧费和投资的法定利息、上缴利税、必要的管理费及保险费等。还要考虑市场需求状况、出租方合理的赢利等。出租方不得将收取租金作为获得高利的手段,租金标准过高的,国家法律是禁止的。

②租金的支付及结算方式

租金一般以货币支付,但当事人也可以在合同中约定以其他物代替货币支付。以货币支付的,还应对租金的结算方式及结算银行、银行账号等作出规定。

③租金的支付时间

租金是定期支付还是不定期支付,是一次性支付还是分期分批支付,应在合同中明确规定,并且将总金额及每次分别支付的金额及期限都规定清楚,如果需要预付租金,也应在合同中注明。

(5)水电、物业等其他费用承担方式

租赁合同里要约定在租赁期内水电、物业费、卫生费等其他费用的承担方式,消费者应该就这部分条款作出明确的约定并直接写入合同,可以避免产生费用方面的纠纷。

(6)租赁物的维修保养责任条款

租赁物的维修保养责任具体由哪方承担,双方可以根据实际情况协商确定。一般情况下,出租方承担租赁物的维修和保养责任,但在某些特殊情况下,出租方进行维修和保养有困难,也可以约定由承租方在租赁期限内承担维修和保养的责任。实践中一般做法是:如果承租方按规定正常使用租赁物而发生磨损或出现故障,需要大修,那么应由出租方负责。 双方当事人对这些都要协商决定,并在合同中明确规定出来,至于租赁物的日常保养维修,由承租方负责进行也切合实际。对于这项工作的费用支出,也应在合同中作规定,如果没有规定,一般要由出租方支付。

(7)装修或扩建条款

虽然法律和司法解释对装修或扩建费用相关事宜做了规定,但当事人仍可以在合同中明确装修或扩建的前提、具体方式;因租赁合同无效、租赁期间届满或合同解除时,损失如何承担;装修或扩建价值如何认定等问题。

(8)厂房交付条款

除了要约定厂房交付的时间,在交付使用前双方还要特意签好房屋物品清单确认书,约定租赁结束后房屋物品的归属,以此作为租赁结束后交房及验收的依据。

(9)出租方与承租方的变更条款

按照《合同法》的规定,双方当事人在合同中相互约定变更合同的情况和条件。

(10)违约责任条款

在违约责任条款中应明确规定违约金额的计算方法,赔偿要公平、合理。

出租方的违约责任主要有:

①未按合同规定的时间和数量提供租赁物,影响承租方偿付违约金,承租方还有权要求在限期内继续履行合同或解除合同,并要求赔偿损失。

②未按合同规定的质量标准提供租赁物,影响承租方使用的,因赔偿承租人或第三人由此造成的损失,并负责调整或修理,以达到合同规定的质量标准。

③合同规定出租方应提供有关设备、附件等,如未提供致使承租方不能如期正常使用的,除按规定如数补齐外,还应偿付违约金。

④按合同规定派员就租赁物为承租方提供技术服务的,如因技术水平低,操作不当或有过错的,致使不能正常提供服务时,应偿付违约金。违约金不足以补偿由此造成的经济损失时,应负责赔偿。

⑤出租人未尽办理相关证件之工商、税务、环保、消防、卫生、通信、增容、水电等协助义务的。

承租方的违约责任主要有:

①按合同规定负责日常维修保养的,由于使用、维修不当,造成租赁物损坏、灭失的,应负责修复或赔偿。

②因擅自拆改房屋、设备、机具等租赁物而造成损失的,必须负责赔偿。

③未经出租方同意擅自将租赁物转租或用租赁物进行违法活动的,出租方有权解除合同。出租方也可以要求承租方偿付一定数额的违约金。

④未按规定的时间、金额交纳租金,出租方有权追索欠租,应加罚利息,过期不还租赁物,除补交租金外,还应偿付违约金。

(11)其他条款

双方当事人还应约定争议的解决方式、其他约定事项及相关事宜。

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